Предприятия — широчайшее понятие. В стране существуют сотни тысяч самых разнообразных производственно-сервисных предприятий самого разного предназначения и размера: микро-, мелкие, малые, средние, крупные, крупнейшие предприятия и их всевозможные по структуре, формам собственности и юридическому статусу объединения — от домохозяйств, фермерских хозяйств, мелких торговых точек и до финансово-промышленных групп, холдингов и транснациональных корпораций.
О рыночной, реалистичной и кадастровой стоимости производственно-сервисной недвижимости
По остальным, обычно, уникальным объектам производственно-сервисной недвижимости рынков их купли-продажи не существует. Нет у них, по этой причине, и рыночной стоимости. Ту нерыночную стоимость, которая у них есть, мы долгое время называли справедливой, но недавно, учитывая крайнюю нечёткость, неоднозначность словосочетания «справедливая стоимость» сочли целесообразным заменить его более подходящим, более конкретным, на наш взгляд, но, к сожалению, так же не идеальным словосочетанием «реалистичная стоимость». Методы сравнительного (рыночного) подхода к определению реалистичной нерыночной стоимости рассматриваемых объектов не применимы: пригодны только соответствующие методы затратного и доходного подходов к установлению их стоимости.
Экономические законы рынка недвижимости неумолимы, и никто не сможет продать дом или квартиру за какие-то эфемерные деньги, так как есть критерии, по которым определяется не только строительная ценность объекта недвижимости (с учетом возраста строения).
Чем и на сколько кадастровая стоимость квартиры отличается от рыночной: почему есть разница
Принцип подсчетов значений один и тот же, но цена рынка имеет больший разброс, в зависимости от востребованности того или иного района расположения, а также внутреннего состояния жилплощади и «начинки» ее новомодными средствами повышения комфортности.
Помимо уплаты налогов, кадастровая стоимость квартиры используется при вступлении в наследство, оформлении ипотеки в банке, определении обязательных платежей при осуществлении сделки по мене либо дарению недвижимости. В общем, эта величина является основополагающей для вычисления любых характеристик, выраженных в денежном эквиваленте, связанных с данным объектом.
Кадастровая стоимость квартиры
Если гражданин, обратившись в соответствующий орган для уточнения стоимости по своей квартире, получил на руки справку и не согласен с указанной в ней информацией, он имеет право ее оспорить. Для этого необходимо обращаться с иском в судебные органы. И если окажется, что кадастровая стоимость рассчитана неправильно, ее значение будет пересмотрено. Однако процесс может занять немало времени. Так что при осуществлении срочной сделки владельцы, как правило, ничего не оспаривают и оплачивают налоги со всей суммы.
Рыночная стоимость определяется исключительно условиями рынка. Квартира, по сути, стоит столько, сколько за нее готовы заплатить покупатели. На рыночную стоимость влияет и валютный курс, и основные политические события, и сезонность, и многие другие факторы, под влиянием которых цена на жилье то растет, то падает.
Кадастровая и рыночная стоимость квартиры: в чем разница
Преобладание кадастровой стоимости над рыночной крайне невыгодно самому собственнику. В этом случае придется платить слишком большие налоги. Самый разумный шаг в этой ситуации – заказ новой справки о рыночной стоимости. Она должна отражать стоимость жилья на рынке в тот момент, когда была просчитана кадастровая стоимость.
Дело в том, что у государственных органов, проводящих кадастровую оценку земельных участков, как правило, нет ни времени, ни финансовых средств для найма сторонних экспертов, чтобы квалифицированно отстаивать результаты собственной оценки в суде. Да и, как мы уже говорили, отстаивать, по сути, особо нечего, поскольку оценка проводится действительно некорректно.
Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка
Вторая причина заключается в том, что владельцы земельных участков узнают о возросшей кадастровой стоимости только в момент получения уведомления о начислении налога. И к этому моменту время, отведенное на обжалование кадастровой оценки в комиссии Росреестра, уже проходит.
- Если есть решение суда;
- Если нет возможности выстроить математическую модель, отражающую стоимость объекта недвижимости;
- Если в разных источниках информации противоречива стоимость недвижимости;
- Если методические рекомендации не позволяют в полной мере произвести подсчет кадастровой стоимости;
- Если полученная кадастровая стоимость в результате подсчета получается значительно завышена по отношению к рыночной.
В чем различия кадастровой от рыночной стоимости
Разница между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости играет большую роль при налогообложении. Иными словами, завышенная государственная оценка может стать причиной получения серьезного финансового бремени, которое под силу не всем гражданам. В тоже время, кадастровая стоимость обязательно рассчитывается для следующих случаев:
Такой перерасчет возможен в административном, либо судебном порядке: в первом случае необходимо обратиться в территориальный орган Россреестра и написать установленного образца заявление, с приложением документов, подтверждающих неправильность произведенных расчетов либо использование в процессе их произведения ошибочных данных.
Рыночная и кадастровая стоимость земельного участка и их соотношение
Таким образом, при совершении юридически значимых действий (купля-продажа, дарение, наследство и т.д.), а также для контроля правильности налоговых начислений необходимо знать размер кадастровой стоимости, который в необходимых случаях возможно откорректировать.
- Правоустанавливающие документы на объект.
- Кадастровый паспорт (некоторые отделы требуют технический паспорт).
- Выписка из ЕГРП на наличие обременения. Если недвижимость находится под обременением, то важно приложить справки и документы с детальной информацией.
- План межевания, если есть.
- Копия договора аренды.
Кадастровая и рыночная стоимость: в чем разница
Кадастровая стоимость не затрагивает информацию о состоянии недвижимости или придомовой территории, а основывается лишь на предложениях среди всех существующих вариантов. Для вычисления могут воссоздаваться модели, где сотрудники Управления оценки недвижимости вычисляют точную стоимость.
Анализ вышеприведенных положений в совокупности с частью 3 ст. 66 ЗК РФ показывает, что кадастровая стоимость земельных участков, определенных в установленном законом порядке, не может превышать их реальную рыночную стоимость. Но до настоящего времени не принят нормативно-правовой акт, устанавливающий процентной соотношение между рыночной и кадастровой стоимостью. Однако отсутствие такого акта не отменяет действие норма ч. 3 ст. 66 ЗК, поскольку она имеет прямое действие на территории РФ.
Соотношение кадастровой и рыночной стоимости
Приказом Минэкономразвития РФ от 15 февраля 2007 г . N 39 утверждены Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, в соответствии с которыми (п. 2.2.1) расчет кадастровой стоимости земельных участков осуществляется на основе построения статистических моделей в следующем порядке:
- Если стоимость по договору купли-продажи выше, чем 70% от кадастровой стоимости, то берётся рыночная.
- Если участок продан дешевле, то размер налога рассчитывается от 70% кадастровой стоимости.
- Если по каким-то причинам Росреестром оценка не проводилась, учитывается полная цена по договору.
Как соотносятся кадастровая и рыночная стоимость земли
В этом помогут независимые оценщики, которые проведут оценку стоимости земли и аргументированно изложат её. Они могут работать независимо или в составе какой-либо компании. Это может быть специализированная оценочная организация, агентство недвижимости или юридическая фирма.